Concessioni balneari: documenti e aggiornamenti sulle gare

Il quadro in breve: Bolkestein, proroghe e infrazione

La direttiva europea 2006/123/CE (la cosiddetta Bolkestein) chiede che le autorizzazioni disponibili in numero limitato, come le concessioni demaniali marittime, vengano assegnate con procedure selettive imparziali e trasparenti, senza rinnovi automatici a favore di chi le detiene.

L'Italia ha rinviato per anni. Nel 2021 l'Adunanza plenaria del Consiglio di Stato (sentenze 17 e 18) ha dichiarato illegittime le proroghe automatiche. La Commissione europea ha aperto la procedura di infrazione 2020/4118: messa in mora il 3 dicembre 2020 e parere motivato il 16 novembre 2023. La procedura è ancora aperta.

La legge sulla concorrenza (L. 118/2022) ha fissato le regole delle gare. Il decreto-legge 131/2024, convertito nella L. 166/2024, le ha riscritte e ha spostato le scadenze al 2027. Nel 2026 il decreto-legge 32/2026, convertito nella L. 71/2026, ha previsto un bando-tipo nazionale, di cui a fine settembre è stata presentata la bozza.

Parliamo di un settore grande: secondo l'Osservatorio sui conti pubblici dell'Università Cattolica, ad agosto 2026 le concessioni con finalità turistico-ricreativa erano 14.265, per un gettito annuo dei canoni di 78,5 milioni di euro.

Le date da segnare: 30 giugno 2027, 30 settembre 2027, 31 marzo 2028

L'articolo 3 della L. 118/2022, nel testo oggi in vigore, stabilisce che le concessioni in essere continuano ad avere efficacia fino al 30 settembre 2027. Le procedure di gara devono essere avviate dai Comuni entro il 30 giugno 2027. Il Consiglio di Stato (sentenza n. 4121 del 2026) considera questo termine compatibile con il diritto europeo solo come misura transitoria che serve a svolgere le gare, non come un modo per rinviarle.

Se ragioni oggettive impediscono di concludere la gara entro il 30 settembre 2027 (la norma cita, a titolo di esempio, un contenzioso pendente o difficoltà legate alla procedura), l'ente può differire la scadenza con atto motivato, per il tempo strettamente necessario e comunque non oltre il 31 marzo 2028.

Le nuove concessioni avranno una durata compresa tra 5 e 20 anni, pari al tempo necessario per ammortizzare gli investimenti previsti dal bando (art. 4, comma 5).

• 30 giugno 2027: termine per l'avvio delle procedure di gara da parte dei Comuni.
• 30 settembre 2027: termine massimo di efficacia delle concessioni attuali.
• 31 marzo 2028: differimento possibile solo con atto motivato e per ragioni oggettive.

I criteri da leggere nel bando

L'articolo 4, comma 6, della L. 118/2022 elenca i criteri con cui i Comuni devono valutare le offerte. Non esiste una corsia preferenziale per chi è già in concessione, ma alcuni criteri valorizzano esperienza, occupazione e qualità del servizio. In sintesi, il bando deve tenere conto di:

• l'importo offerto rispetto al canone minimo;
• la qualità e le condizioni del servizio offerto agli utenti, incluso l'accesso per le persone con disabilità;
• la qualità degli impianti, dei manufatti e degli altri beni;
• i servizi integrati che valorizzano le specificità culturali e gastronomiche del territorio;
• l'incremento e la diversificazione dell'offerta turistico-ricreativa;
• gli obiettivi di politica sociale, salute, sicurezza, ambiente e patrimonio culturale;
• l'impegno ad assumere personale con meno di 36 anni;
• l'esperienza tecnica e professionale dell'offerente in attività turistico-ricreative comparabili;
• se l'offerente, nei cinque anni precedenti, ha utilizzato una concessione come prevalente fonte di reddito per sé e per il proprio nucleo familiare;
• il numero di concessioni di cui l'offerente è già titolare nell'ambito territoriale, per limitare le concentrazioni;
• il numero di lavoratori del concessionario uscente che l'offerente si impegna ad assumere.

Come organizzare i dati della struttura

La parola digitalizzazione non compare nella legge. Entra però dalla porta della qualità del servizio (prenotazione online, informazioni accessibili, pagamenti) e da quella degli investimenti: software, sistemi di prenotazione e attrezzature sono costi documentabili che concorrono alla qualità dell'offerta e, se non ammortizzati, all'indennizzo.

I bandi comunali possono dettagliare i criteri. Le linee guida del Comune di Cervia (289 concessioni), ad esempio, premiano l'esperienza nel turismo, l'assunzione di under 36, la concessione come fonte prevalente di reddito nei cinque anni precedenti, la riqualificazione con soluzioni a basso consumo energetico, l'accessibilità e l'estensione della stagione.

Il bando-tipo nazionale previsto dall'articolo 8 del DL 32/2026 doveva essere presentato dal Ministero delle Infrastrutture alla Conferenza unificata entro 30 giorni dall'entrata in vigore del decreto. La bozza è arrivata a fine settembre 2026 e al 13 ottobre non risulta ancora approvata: il testo può cambiare. Secondo le anticipazioni di stampa conferma la durata da 5 a 20 anni, prevede l'aggiudicazione con l'offerta economicamente più vantaggiosa e limiti al numero di lotti per concorrente. La Regione Calabria ha impugnato l'articolo 8 davanti alla Corte costituzionale (ricorso n. 14 del 2026), e il giudizio è pendente. Sarà uno schema per uniformare i bandi comunali: non aspettarlo per iniziare a prepararti.

I dati di gestione contano già oggi. Se usi un gestionale (Easy Beach conserva lo storico di prenotazioni, presenze e stagionali e produce statistiche per periodo), esporta e archivia i report a fine stagione: in gara pesano più delle dichiarazioni.

L'indennizzo: cosa prevede la norma e cosa manca ancora

L'articolo 4, comma 9, riconosce al concessionario uscente un indennizzo a carico del subentrante, pari al valore degli investimenti effettuati e non ancora ammortizzati al termine della concessione, più quanto necessario a garantire un'equa remunerazione sugli investimenti degli ultimi cinque anni. Il valore va determinato con perizia asseverata, a spese del concessionario uscente. Il subentro è subordinato al pagamento di almeno il 20 per cento dell'indennizzo.

I criteri di calcolo dovevano essere fissati da un decreto del Ministero delle Infrastrutture entro il 31 marzo 2025. Al 13 ottobre 2026 il decreto non risulta adottato: nel luglio 2025 una bozza è stata criticata sia dalla Commissione europea (vantaggio ingiustificato per gli uscenti) sia dal Consiglio di Stato in sede consultiva. La bozza di bando-tipo di fine settembre 2026, secondo la stampa specializzata, prevede che la perizia asseverata sia acquisita prima della pubblicazione del bando e che, se il concessionario uscente non la chiede, l'indennizzo indicato nel bando sia pari a zero. È una bozza, ma è un motivo in più per preparare la documentazione adesso.

Due sentenze del 2026 hanno chiarito il quadro pratico. Secondo le massime e i resoconti pubblicati, la n. 4121 del 21 maggio 2026 e la n. 6539 del 18 agosto 2026 (Consiglio di Stato, sezione VII) dicono che la mancanza del decreto non blocca le gare, che il bando non deve predeterminare l'indennizzo e che il diritto all'indennizzo non è automatico: spetta solo se il concessionario uscente prova l'esistenza di investimenti non ammortizzati. Le opere non amovibili restano allo Stato senza indennizzo (art. 49 del Codice della navigazione).

Cosa preparare oggi: la checklist del gestore

Non sai ancora quando uscirà il bando del tuo Comune, ma puoi iniziare a raccogliere i documenti, anche prima di conoscere il bando applicabile. Questo è il lavoro da fare nei prossimi mesi, insieme al commercialista e al consulente legale.

1. Fascicolo della concessione: titolo, planimetrie, canoni pagati, autorizzazioni, SCIA, verbali di controllo. Tutto in digitale e ordinato per anno.
2. Registro degli investimenti degli ultimi cinque anni e oltre: fatture, date, piani di ammortamento, foto prima e dopo. Includi beni immateriali (software, sito, marchio) e attrezzature. È la base della perizia asseverata.
3. Dati di gestione: presenze per giorno e periodo, numero di stagionali, ricavi per servizio (postazioni, bar, esperienze), tasso di occupazione. Servono per il piano economico-finanziario e per dimostrare la qualità del servizio.
4. Personale: elenco dei lavoratori, contratti, anzianità, chi ha nell'attività la prevalente fonte di reddito. È un criterio esplicito di gara.
5. Prove di esperienza: anni di attività, altre gestioni turistico-ricreative, certificazioni, formazione.
6. Reddito prevalente: se la concessione è stata la fonte principale di reddito familiare negli ultimi cinque anni, raccogli le dichiarazioni dei redditi che lo dimostrano.
7. Progetto di miglioramento: accessibilità, risparmio energetico, servizi fuori stagione, offerta integrata con il territorio. Meglio un progetto realistico, con costi e tempi definiti che un elenco di buone intenzioni.
8. Monitoraggio: controlla l'albo pretorio del Comune ogni settimana e chiedi all'associazione di categoria di segnalarti le delibere sulle linee guida.

Errori da evitare

• Aspettare il bando-tipo nazionale o il decreto sugli indennizzi per iniziare: le gare possono partire, e sono partite, anche senza.
• Dare per scontato di restare fino al 30 settembre 2027: il Consiglio di Stato ha detto il contrario.
• Fare investimenti senza tracciarli: raccogli la documentazione degli investimenti da sottoporre al professionista incaricato.
• Presentarsi con dati di gestione ricostruiti a memoria: presenze, incassi e occupazione vanno registrati, non stimati.
• Fare tutto da soli: partecipare a una gara pubblica richiede competenze tecniche, legali e contabili.